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3,000万円特別控除の利用例

建物・土地共に夫・妻の共有の場合

相続で取得した自宅を平成19年3月に8,000万円で売却しました。
取得費は不明であり、譲渡費用は300万円でした。
なお、夫婦共有で持分は土地・建物ともに2分の1ずつとなっております。
｢3,000万円特別控除｣と｢10年超所有軽減税率の特例｣の適用条件を満たしている場合、税金はいくらですか？

① 譲渡益を求めます

譲渡収入

既算取得費

譲渡費用

7,000万円　-　(7000万円 × 5％ + 300万円)　＝　6,350万

② 譲渡益を持分で按分します

夫…　6350万円 × 1/2 ＝ 3175万円　　妻…　6350万円 × 1/2 ＝ 3175万円

③ 3000蔓延特別控除の後の譲渡益は

夫…　3,175万円 - 3,000万円＝ 175万円　　妻…　3,175万円 - 3,000万円＝ 175万円

④ 「10年越所有軽減税率の特例」適応後の税額は

夫…　175万円 × 14％＝ 24.5万円
妻…　175万円 × 14％＝ 24.5万円

夫妻合計：　49万円

夫・妻の土地共有の場合

自宅(妻が相続で取得した土地に夫が建物を建築)を平成19年3月に5,000万円(建物400万円、土地4,600万円)で売却しました。取得費・譲渡費用は1,500万円(建物300万円、土地1,200万円)でした。
建物は夫所有で土地は妻所有です。
｢3,000万円特別控除｣と｢10年超所有軽減税率の特例｣の適用条件を満たしている場合、税金はいくらですか。

居住用家屋の所有者と敷地の所有者が異なる場合、家屋の所有者については「3,000万円特別控除」の適用がありますが、敷地の所有者には、この特例の適用がないのが原則です。しかし、家屋と敷地の所有者が異なる場合でも、家屋所有者の譲渡所得の金額から特別控除額3,000万円が全額控除しきれないときは、次に掲げる要件の全てに該当する場合に限り、その控除しきれない金額を敷地所有者の譲渡所得の金額から控除することができます。

■要件
・家屋とともにその敷地の用に供されている土地等の譲渡があったこと。
・家屋の所有者とその敷地の所有者とが親族関係を有し、かつ生計を一にしていること。
・敷地の所有者は、その家屋の所有者とともにその家屋を居住の用に供していること。

夫

① 500万円 - 200万円＝ 300万円
② 300万円 - 300万円(特別控除) ＝ 0円

妻

① 4,500万円 - 1300万円＝ 3,200万円
② 3,200万円 - （ 3,000万円 - 100万円）＝ 300万円
③ 300万円 × 14％＝ 42万円（所得税・住民税）

店舗兼住宅の場合

相続により取得した店舗併用住宅(居住部分3/4・店舗1/4)を平成19年3月に6,000万円で売却しました。
取得費は不明であり譲渡費用は300万円でした。
居住用部分について「3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」の適用条件を満たしている場合、
税金はいくらですか。居住用部分に対応する譲渡所得についてのみ、「3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」の適用を受けることができます。

① 全体の譲渡益は

5,000万円 - （ 5,000万円 × 5％ + 300万円）＝ 4,450円

② 居住用・非居住用部分の譲渡益は

居住用部分　・・・ 4,450円×3/4＝3337.5万円
非居住用部分・・・ 4,450円×1/4＝890万円

③ 税額の計算

居住用部分　・・・（ 3337.5円 - 3,000万円） × 14％＝ 47.2万円
非居住用部分・・・ 890万円 × 20％＝ 178万円

合計：　47.2万円 + 178万円＝ 225.2万円（所得税・住民税）

住まなくなって3年経過した日の年末までに譲渡した場合

本年、以前住んでいた家の売却を予定しております。住まなくなってすぐに売却をしなかったのですが、3,000万円特別控除の適用はできないのでしょうか？
居住用に供しなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、3,000万円特別控除は適用することができます。なお、居住用に供しなくなった後、売却までの用途については空家のままでも、賃貸に出していても構いません。

家を取り壊し更地にしてから売却を行った場合

家を取り壊してから更地の売却にかかる契約が1年以内に締結され、かつ、その家を居住の用に供しなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、家がなくとも3,000万円特別控除は適用することができます。
なお、更地となった後の土地については駐車場等、賃貸その他の用途に供してはいけません。

3000万円特別控除と住宅ローン控除はどちらが有利？

1.3000万円特別控除を選択した場合

① 譲渡益の計算

3,200万円 - { （ 2,5 00万円 - 140.4万円） + 95万円 } ＝ 745.4万円

② 課税譲渡所得と税額

745.4万円 - 745.4万円＝ 0円
税額＝ 0円
※ 643万円＜ 3,000万円のため特別控除は643万円

※減価償却費の計算方法
2,500万円＝土地1,200万円+建物1,300万円と仮定
1,400万円 × 0.9 × 0.015 × 8年＝ 140.4万円

2.住宅ローンを選択すると

① 課税譲渡所得と税額

745.4万円 × 20％＝ 149万円（所得税・住民税）

② 住宅ローン控除の控除額の計算

平成19年に入居した場合は、住宅ローン控除を適用する上での年末のローン残高の上限は2,500万円です。
入居年から10（15）年間の年末ローン残高が2,500万円以上であり、かつ毎年の年間の所得税額が25万円を超える方を前提とすると、10（15）年間の住宅ローン控除適用による減税額は200万円となります。

住宅ローン控除＝ ▲200万円（所得税)

③ ①と②を合計した税額は

納税

減税

149万円 + （ ▲200万円）＝ ▲51万円

住宅ローン控除を受ける為の手続き

サラリーマン・自営業者を問わず、控除をうけるものは、取得した翌年3月15日までに確定申告をする必要があります。申告書には土地・建物の全部事項証明書や年末残高証明書などの必要書類を添付して申告します。サラリーマンは、２年目以降年末調整の際に控除を受けることができます。自営業者は、毎年確定申告の際に他の所得税控除や税額控除をあわせて申告することとなります。

住宅ローン控除適用条件

対象となるローン：

●住宅とその敷地の取得のための借入金であること
●返済期間10年以上の借入金であること
●下記の借入金融機関等から借入であること

①銀行	④各種公務員共済組合
②住宅金融公庫	⑤地方公共団体
③信用金庫・信用組合・農協	⑥勤務先（年利1％以上のもの）など

控除額：

年末ローン×控除率＝控除額
年末ローン残高上限：
平成19年入居 2,500万円　　平成20年入居 2,000万円
●控除期間：10年間
控除率：1～6年目まで1％、7～10年目0.5％
●控除期間：15年間
控除率：1～10年目まで0.6％、11～15年目0.4％

住宅の要件：

●床面積（登記簿面積）50㎡以上、50％以上は居住用。
●マンション等耐火建築物は25年以内、木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたものであること。この年数を超えている場合は、その住宅が新耐震基準に適合していることについても照明されたものであること。

入居時期：

●取得・増改築後6ヶ月以内に入居、入居後引き続き住んでいること。

適用期限：

●平成20年12月31日までの入居。

その他所得合計：

●3,000万円以下（給与の場合3,336円以下）。

その他の
特例との関係：

・その年の前後各2年間、合計5年間に前の自宅で3,000万円特別控除や買換え特例を使っている場合は利用できません。
・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除・特定居住用財産の譲渡損失の譲渡通算及び繰越控除とは併用可能です。この場合、譲渡の年と翌年3年間は、譲渡損失の繰越控除を優先し、適応期間の残りの年に住宅ローン控除を適用することになります。

減価償却費の計算方法

減価償却費の一般的な計算方法としては定額法と定率法があり、特に届出をしない場合は定額法で計算します。
マイホーム・セカンドハウスは非事業用資産の耐用年数により減価償却費を算出します。
また、平成10年4月1日以降に取得した建物は、全て定額法により減価償却費を算出します。

建物代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 = 減価償却費

法定耐用年数表（定額法）

	非事業用		事業用
建物構造等	耐用年数	償却率	耐用年数	償却率
木造	３３年	0.031	２２年（２４年）	0.046（0.042）
軽量鉄骨	４０年	0.025	２７年（３０年）	0.037（0.034）
鉄筋コンクリート造	７０年	0.015	４７年（６０年）	0.022（0.017）

（注1）非事業用の耐用年数は事業用の1.5倍で計算されます。
（注2）非事業用の経過年数を計算する場合6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月末満は切り捨てます。
（注3）事業用のカッコ内の耐用年数及び償却率は平成9年12月31日までに取得した資産のものです。
※1 軽量鉄骨の場合、骨格材3mm以下又は4mm超の場合は耐用年数及び償却率が異なりますので注意して下さい。 ※2 平成19年4月1日以後に取得した事業用の償却率は0.038となります。

譲渡費用とは

譲渡費用とは不動産の譲渡の際に直接出費した費用で、以下のようなものが対象となります。