| 不動産売却PRO 土地・マンション・アパートの売却や税金・諸費用のご相談／不動産の無料査定は専門の当社にお任せください。 |
|
譲渡所得の計算方法
不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。 譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。 なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。
課税方法
所得税は、給与所得や不動産所得など各種所得金額を合計し総所得金額を求め、
これについて税額を計算する総合課税が原則です。
しかし、不動産の売却に伴って生じる譲渡所得については、他の所得とは合算せず、
個別に税額を計算する分離課税方式が採用されています。
所有期間によって課税方法が異なる
土地建物を譲渡した場合の長期譲渡所得と短期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在において、
所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断します。
| 所有期間 |
判定 |
| 5年を超える土地建物等 |
長期譲渡所得 |
| 5年以下の土地建物等 |
短期譲渡所得 |
譲渡所得の税率表
| |
所有期間 |
| 長短区分 |
短期 |
長期 |
| 期間 |
5年以下 |
5年越 |
10年超所有軽減税率の特例 |
| 居住用 |
39％
（ 所得税30％ | 住民税9％ ） |
20％
（ 所得税15％ | 住民税5％ ） |
①譲渡所得6,000万円以下の部分
14％（ 所得税10％ | 住民税4％ ）
①譲渡所得6,000万円越の部分
14％（ 所得税10％ | 住民税4％ ） |
| 非居住用 |
39％
（ 所得税30％ | 住民税9％ ） |
20％
（ 所得税15％ | 住民税5％ ） |
使用の用途（居住用・事業用・その他）により特例が異なる
● 譲渡益が出た場合、一定の条件を満たせば
| ① 3,000万円特別控除 |
③ 特定移住用財産の買換え特例 |
| ② 10年超所得減税率の特例 |
④ 相続等により取得した居住用財産の買換え特例 |
● 譲渡損が出た場合、一定の条件を満たせば
| ① 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通産及び繰越控除 |
| ② 特定居住用財産の譲渡損失の損益通産及び繰越控除 |
| ①又は②の適用がある場合、その譲渡損は他の所得との損益通算及び翌年以降繰越ができることとなります。 |
不動産売却時の長短区分・課税区分と利用可能な特例
| |
所有期間 |
| 長短区分 |
短期 |
長期 |
| 期間 |
5年以下 |
5年越 |
10年超 |
居住の有無 |
非居住用 |
短期譲渡所得 |
長期譲渡所得 |
| 居住用 |
短期譲渡所得
※3,000万円特別控除 |
長期譲渡所得
※3,000万円特別控除
※居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通産及び繰越控除
※特定居住用財産の譲渡損失の損益通産及び繰越控除 |
|
| |
|
※10年超所得減税率の特例
※特定移住用財産の買換え特例
※相続等により取得した居住用財産の買換え特例 |
長期譲渡所得の所得税・住民税
平成9年5月に3,000万円で購入した非事業用マンション（鉄筋コンクリート造）を平成19年2月に3,200万円で譲渡した場合、 譲渡所得にかかる確定申告の税額はいくらですか。
譲渡費用は200万円かかりました。なおマイホームの4つの特例は対象外とします。
①課税譲渡所得を求めます
| 譲渡収入 |
取得価格 |
減価償却費※ |
譲渡費用 |
課税譲渡所得 |
3,200万円 - { （3,000万円 - 243万円） + 200万円 } ＝ 243万円
※減価償却費の計算方法
3,000万円＝土地1,200万円+建物1,800万円と仮定
平成9年5月～平成19年2月・・・・・7年10ヶ月 ゆえに10年
1,800万円×0.9×0.015×10年＝243万円
②税額を求めます
所有期間は、平成19年1月1日で3年なので
短期譲渡所得の所得税・住民税の税率39％が適用となります。
譲渡所得97.2万円 × 39％ ＝ 37.9万円（所得税・住民税） |
| |
|
短期譲渡所得の所得税・住民税（上記のケースで購入時期が平成15年4月だった場合）
①課税譲渡所得を求めます
| 譲渡収入 |
取得価格 |
減価償却費※ |
譲渡費用 |
課税譲渡所得 |
3,200万円 - { （3,000万円 - 97.2万円） + 200万円 } ＝ 243万円
※減価償却費の計算方法
3,000万円＝土地1,200万円+建物1,800万円と仮定
平成15年4月～平成19年2月・・・・・4年10ヶ月 ゆえに4年
1,800万円 × 0.9 × 0.015 × 4年 ＝ 97.2万円
②税額を求めます
所有期間は、平成19年1月1日で9年なので、
長期譲渡所得の所得税・住民税の税率20％が適用となります。
譲渡所得243万円 × 20％ ＝ 48.6万円（所得税・住民税） |
| |
譲渡費用について 譲渡費用とは不動産の譲渡の際に直接出費した費用で、以下のようなものが対象となります。
●仲介手数料
●売買契約書の印紙代
●登記に関する手数料等
●測量費用
●分筆費用
●更地で売る時の建物取壊費用など
●売却のために借家人を立ち退かせるために支払った立退料
●買主と交渉のために要した交通費など
|
税金はお客様の条件によって様々で複雑です
誤った判断をしないよう一度ご相談ください
|
